Qu'est-ce que le viager occupé ?
Le viager occupé est une vente immobilière par laquelle le propriétaire — le crédirentier — cède son bien tout en conservant le droit d'y vivre jusqu'à la fin de sa vie. En contrepartie, il reçoit un bouquet versé comptant à la signature, puis une rente viagère mensuelle, indexée, jusqu'à son décès.
C'est aujourd'hui la forme la plus répandue : près de 9 viagers sur 10 vendus en France sont des viagers occupés.
Le droit d'usage et d'habitation (DUH)
Le vendeur conserve un droit personnel d'occuper le logement à titre de résidence principale. Ce droit, inscrit dans l'acte notarié, est incessible et insaisissable. L'acquéreur — le débirentier — devient propriétaire des murs mais ne peut occuper le bien tant que le crédirentier y vit.
La valeur économique de ce droit, appelée décote d'occupation, est déduite de la valeur vénale du bien. Elle dépend de l'âge et de l'espérance de vie du vendeur : plus il est jeune, plus la décote est forte.
Pour qui le viager occupé est-il pertinent ?
Le viager occupé s'adresse en priorité aux propriétaires seniors qui :
- Souhaitent rester chez eux, dans leur cadre de vie, jusqu'à la fin de leur vie
- Veulent transformer leur patrimoine immobilier en capital et revenus complémentaires
- Cherchent à améliorer leur pouvoir d'achat sans quitter leur domicile
- Souhaitent anticiper leur succession et aider leurs proches de leur vivant
- Ne veulent plus assumer les gros travaux ni la taxe foncière
Les avantages pour le vendeur
Viager occupé vs viager libre
Viager occupé
- Le vendeur reste dans le logement à vie
- Décote d'occupation appliquée sur la valeur
- Bouquet et rente plus modestes
- Le vendeur paie les charges courantes et la taxe d'habitation
- Formule majoritaire (≈ 90 % du marché)
Viager libre
- L'acquéreur entre dans les lieux dès la signature
- Pas de décote d'occupation : valeur pleine retenue
- Bouquet et surtout rente plus élevés
- L'acquéreur assume l'intégralité des charges et taxes
- Formule plus rare, idéale pour les résidences secondaires ou biens locatifs
Qui paie quoi ?
La règle est simple : le crédirentier (vendeur) reste responsable des dépenses de la vie courante, le débirentier (acquéreur) assume celles liées à la propriété.
| Poste | Vendeur (crédirentier) | Acquéreur (débirentier) |
|---|---|---|
| Charges courantes / entretien | ✓ | |
| Taxe d'habitation | ✓ | |
| Taxe foncière | ✓ | |
| Gros travaux (toiture, façade, structure) | ✓ | |
| Petites réparations | ✓ | |
| Assurance habitation (occupant) | ✓ | |
| Assurance propriétaire non-occupant | ✓ |
La répartition forfaitaire des charges la plus couramment négociée entre vendeur et acquéreur en viager occupé. Les répartitions forfaitaires habituellement choisies tournent autour de 75 % pour le vendeur et 25 % pour l'acquéreur.
Part des ventes en viager qui sont des viagers occupés en France. Cette modalité représente environ 90 % des ventes en viager en France.
Ce que le vendeur paie en taxe foncière et en gros travaux — un vrai souffle au quotidien côté senior.
La fiscalité de la rente viagère
La rente perçue par le vendeur n'est imposée que sur une fraction de son montant, fixée une fois pour toutes selon son âge au premier versement :
- Moins de 50 ans : 70 % de la rente imposable
- De 50 à 59 ans : 50 % imposable
- De 60 à 69 ans : 40 % imposable
- À partir de 70 ans : 30 % imposable
Le bouquet, quant à lui, n'est pas imposable au titre de l'impôt sur le revenu lorsqu'il provient de la vente d'une résidence principale.
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